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2019楼市变局: 融资松紧游戏重演 房企“自我革命”求存

来源:网络整理点击:时间:2019-07-19 18:22

图/甘俊摄

7月15日,盛夏,北京。

中海地产以79.4亿拿下丰台区造甲村地块,成为今年的新总价“地王”;21天前,这家公司刚刚拿下深圳光明单价“地王”。

类似中海这样的大型房企,正在成为土地和并购市场的主导者;另一边厢,不少中小房企却陷入了各种危机,如泰禾集团、新城控股,资金链和“黑天鹅”困扰着他们。

在中国房地产发展史上,似乎没有哪一年像2019年上半年这么分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小阳春、五六月的抢地、七月的金融管控,以及贯穿上半年的房企业务、人事大调整,内部腐败频发,都昭示了这是不平静的一年。

在这纷繁芜杂的表象之下,有一条融资的暗线潜行。有无充裕的资金、能不能持续拿到低成本的资金,以及能否自造持续的现金流,是房企所有外在行为的推动力。

随着市场的波动加大、融资的持续收紧,不同信用的房企之间,融资能力的分化凸显。

进入7月以来,银保监会对房地产信托、海外发债进一步严控,标志着房地产金融调控升级,下半年房企融资将更为艰难,不少进入偿债高峰的房企,或将出现流动性困难。

入春后抢地

3月之后,7月之前。

中间的3个月“小阳春”,是开发商们幸福而迷醉的日子。房子好卖了,融资通畅了,又开始抢地了。

在程红(化名)的印象中,过去3个月土地市场的热度,像是回到了2015、2016年。一二线城市地王频出,行业集体性“补仓”的热情高涨,其中6月尤其火爆。

程红是深圳一家中型开发商投资部人士。他参与了6月24日深圳的“史诗级”土拍。本场土拍,吸引了数十家房企参与,收金224亿,其中龙华“地王”可售楼面价达6.7万/平方米。

不仅是深圳。据中原地产统计,截至6月末,全国50个大城市合计卖地超2万亿,同比增17.4%。

分析大家积极拿地的原因,程红认为,首先是地方推出了不少优质地块,宅地供应增加,开发商很感兴趣;其次是很多公司资金充裕了,尤其是央企国企、大型房企。

数据显示,上半年,中海及旗下中海宏洋拿地超过25宗,花费640亿,若加上7月15日的北京地王,则已超700亿;自5月份开始,保利发展在土地市场发力,仅6月拿地就超过了240亿。

超大型民营房企也是土地市场的主力。碧桂园1-6月累计拿地981亿(权益),融创拿地近700亿。

程红所在的公司虽然规模不是超大,但是个进取型公司,老板的目标是两三年内达到3000亿,因此对各个城市的土地都非常关注。今年已在广深拿了几块地。

易居智库中心研究总监严跃进指出,资金因素推动房企“抢地”。二季度房企销售不错,此外资金状况回暖,再融资宽松,增加了拿地的底气。

Wind数据显示,上半年房地产行业发行债券440只,同比增长42.39%,累计金额3466.03亿元,同比增长29.12%。

中指数据显示,上半年房企海外债发行约2615亿元,超过去年全年;信用债发行总额3105亿元,信托超4500亿。

不过分化也在加大。同策研究院总监张宏伟表示,2019年上半年,40家典型上市房企融资规模波动较大,融资状况十分不稳定。

中大型房企优势尽显。今年截至目前,中海境内外融资数百亿,利率低至2.9%,创行业新低;保利上半年融资超过200亿,利率低至3.6%;融创公告上半年融资金额超200亿,利率7%左右。

内部暗流汹涌

销售和土地市场的火爆表象之下,房企内部则问题不断,从开发商向运营商转型六年后,房企普遍面临新业务的调整和收缩。

房地产龙头万科旗下四大区域,正在对各项新业务进行“修剪”。

7月初,被万科列为核心业务的长租公寓,在深圳按下暂停键。深圳万科正对已签约改造的城中村房源进行清退并提供赔偿;同时,万科长租公寓事业部总经理薛峰离职。

万科并非孤例。5月,被委以重任的碧桂园集团副总裁、机器人公司总裁沈岗离职。

机器人是碧桂园的重点业务之一,计划五年内投入至少800亿元,打造机器人全产业链高地。负责人的离职,为这一试水业务蒙上一层阴影。

此外,龙湖、远洋、佳兆业等公司的长租公寓也在缩减投入。程红所在的公司前两年曾积极布局长租公寓,但目前也已暂停。“老板觉得只把存量做好就不错了。”

新业务的收缩也与资金、财务有关。今年年初,万科董事会主席郁亮在内部信中表示,三年不赚钱的新业务,都要砍掉。

开发商的多元化转型难见盈利。多位房企内部人士透露,数年来,开发商基本都是用房地产的钱去支撑长租、教育、养老、度假等新业务的投资,在市场好的时候,问题不大;但房子一旦不好卖了,主营业务现金流紧张了,就再难“输血”新业务。

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